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[巴中] 【忧虑】平昌房产泡沫大,不要变成下一个丽水

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发表于 2013-9-5 11:12 | 显示全部楼层 |阅读模式

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引子:虚假的繁荣

近年来,以产品为核心的实体经济赚钱效率远远不足以炒作为核心的虚拟经济的病态现象,正在逐渐成为中国的常态。当然,作为中国西部地区的一个丘区小县,平昌也很难成为例外。
笔者所了解的官方数据表明,2006年以来,平昌全县的GDP很大一部分来自于城市的强力扩张所带来的“虚假繁荣”,并且这种“繁荣”依旧在不断被美化和提升。

或许是平昌的执政阶层当中缺乏睿智的经济观察家,又或者我们明明察觉却又投鼠忌器。总之,我们很简单就可以从近五年来政府出具的政府工作报告当中看出一个问题:比之于货币收入的水涨船高,真正的产品工业却日渐枯萎,虚拟经济却突然隆起。

可以感知的是,房价的节节攀升(作为一个纯粹农业化的县域经济单元,部分核心地段的房价已经逼近5000元的“穹顶”),吸引了一大批社会游资的进入,一步削弱了平昌产品工业持续健康稳定增长的势头。今天的平昌县城的住房在建面积的规模,已经无限逼近170万平米,金宝开发区、两江新区、信义新区大盘层出不穷,从长远的经济展望来看,县域经济单元内部的房产过热,或将成为经济长远发展的票房毒药。

区别:投资与投机有本质区别
资本的本性就是追逐利润的最大化,这本无可厚非。从投资的角度来说,在全国房地产业总体繁荣的背景下,平昌的房产行业持续飙升源自于行业短期的利润空间较大并且可以预期。因为本地闲资和外埠游资会很快涉足到房产行业当中去,使得平昌的以房产为代表的虚拟经济像是被注入了一针强心剂而保持高速增长。
令人忧心忡忡的是,进入到平昌房地产业的货币,有很大一部分并非出于投资,而是着眼于投机。实际上,房产作为一种耐耗消费品,也未能摆脱产品的范畴。如果出于投资,就是参与到产品(即房屋)的生产过程当中,从而增加产品数量,使得社会总体供需不断平衡,保证商品价格(房价)在一个理性并且健康的水平上。
但我们需要警惕一点:进入平昌的很多游资志不在此,而是投机。即参与到产品销售的终端,通过持有大量产品(或者叫“囤积居奇”)来造成市场供小于求的假象,使得当前平昌的商品房价格节节攀升,从2008年底开始,逐步超越平昌本身的经济发展水平。人们的购房欲望达到空前的膨胀,直到现在依旧未能降温。
政府:失衡的调控
在当前农村税费已经取消的情况之下,作为农业大县的平昌,如何实现充分内聚,是一个现实感十分强的问题。深入追究之余,答案十分明了——这得益于政府强大的行政支配能力和社会游资的推波助澜。
政府在引导社会投资方面扮演了重要的角色——通过基础设施引导,区域规划牵引以及银行贷款调控,在短期内将社会投资聚集到了房产行业上。他们一方面影响投资方向,一方面又引领消费潮流。


由于地理环境、交通区位、市场文化以及产业基础的影响,加之全球金融危机的因素,平昌近两年的经济运行并不景气,这可以从政府发布的统计报告当中看出(实际上这样的统计报告当中还不缺乏夸大的因素,现实可能会更加残酷)。但由于宽松的货币政策和积极的财政政策,加上市场封闭和震后扶持等多方面的推动,平昌总体经济复苏较快,各项经济指标依旧有一定的起色,总体经济预期有增无减。
平昌的县域经济,我将之归结为矛盾的综合体——一种劳务输出型与生产内卷型并存的不太符合常理经济运行态势。居民收入的提高主要来自于向发达地区输送廉价的劳动力赚取现金;政府财政的拉伸主要来自于将居民提高的这部分收入充分内聚来维持标志着政绩的GDP数据。
从2004年开始,平昌将新城(包括各类乡镇“开发区”)基础设施和区域规划提前五年左右,房地产行业一时“风声鹤唳”,但居民本身的消费能力并未能跟上房价的水平——此时社会游资(或者叫投机“热钱”)有效地弥补了这样的角色,通过政府机构搬迁、热钱的强势运动等方式,有效地弥补了房价与居民购买力之间的不对称,并通过营销的方式将居民购买能力无限放大。
平昌人们的购买力来自于外出务工者收入的“内卷”本地产业难以给居民提供足以支撑自己生存的机会——不少人“地在家里,住在城里”的“逆钟摆现象”成为让人深思的问题。出来混,迟早都要还的。提前五年造就的发展机遇,如果不注意修正,其面临的问题远非五年所能弥补。如不慎行,平昌的房产将在2019年迎来崩溃。
热钱:膨胀的泡沫
所谓热钱(Hot Money),或叫投机性短期资本,只为追求最高报酬以最低风险而在金融市场上迅速流动的短期投机性资金,热钱是一种为追求短期利益的投机性行为。如果引入了“热钱”的概念,那么我们就不难理解在平昌这样一个人均收入水平和经济发展水平极低的西部农业县能够维持如此高的消费水平的现象了。以房价为代表的虚拟经济,价格的隆起和市场的繁荣都是一种假象,我们都被蒙骗了。

但需要指出的是,如果平昌决策层依旧维持着这种有意识或者无意识的打破均衡的产业思路政策,对浮躁的热钱不加以警惕,不主动对现有的房地产业和购房者进行细致的审计和调查——并且进而通过行政的、政策的、金融的等多个可操作的层面进行调控,那么或许在未来5年左右,也就是房产规划被提前的年限里,平昌的经济态势会出现很大的变化,不是变得更好,而是变得更坏。
平昌政府的经济观察家们应该看到热钱的膨胀必然给产品生产领域的投融资带来的极大影响,应该密切关注热钱发挥作用的底线。正如周立波所言,我们从不曾怀疑政府的精明,但我们必须充满理智。随着市场经济的深入发展,市场运行的机制将需要政府作引导性的均衡,使得县域经济在热钱中求得生存。
如果平昌当前的执政者们缺乏经济上的参事,那么我得说明:保证泡沫不破灭的底线是——当政府的民生行业在投资层面超过六成的BOT投入或者贷款投入,那么政府所面对的经济环境将会比较艰难。

还有另外一个需要平昌执政者需要关注的内容是:已建住房、在建住房、拟批住房建设用地的比例应该较为严格地在6:3:1的水平上浮动)我所了解到的数据,平昌距离这个警戒线还有较长的距离和操作空间——但是,需要时刻保持警惕,不要等到洪水到来的时候,我们的头顶已是无法穿透的天花板。那将是一百万平昌人民的悲歌。


 楼主| 发表于 2013-9-5 11:12 | 显示全部楼层
悲伤:滞涨的实业

显而易见,当前平昌面对的危机是:在没有上市公司的平昌,有限的社会闲资不仅不愿意进入实体经济,而且一批中等额度的资本还在呈现出加速车推出实体经济的趋势。近些年小角落、江口醇两大酒业生产集团在合作引资领域屡屡遭遇滑铁卢,就是一个再明显不过的信号。

但实体经济才是县域经济发展的根本所在。谈到这个问题上,著名经济学家郎咸平曾经一针见血地指出:如果大量现金资本通过避开实体经济而进入虚拟市场,试图通过炒作或营销带来升值的话,那么区域的经济就存在着巨大的隐患。这不是应该被鼓励的,因为代价可能太呆了。如果房产行业的高歌猛进需要付出产品行业的止步不前,那么后果就太可怕了。

实践表明,通过投机资本拉动GDP的增长,虽然短期内带来了一些好处,但大多都未能全身而退。远的例子有上世纪90年代的海南房产泡沫,近的例子有好浙江丽水的房产悲歌——如果一定要为平昌找到一个参照,我们可以去对比一下国家贫困县固始的一夜空城。是的,当热钱发现继续持有房产已经无利可图,他们就会很快撤退,而这样的结果对区域经济的发展无异于釜底抽薪。

反之,从以生产产品的实体经济出发,发展县域经济的思路,却无一例外地成为了市场经济的标杆。东南地区的发达县市无一不是优先发展生产行业,继而进行技术或资本输出的模板。即便我们看看眼前的达州、南充,也都无一不在经济学家的建议下把焦点从房产往生产的层面调整。

只有工业基础薄弱,并且决策层好大喜功,急功近利,追求短期GDP的区域才会被热钱牵着鼻子走,并且在政策、金融等层面对虚拟经济一路绿灯,而这必然导致以产品 为核心的实体经济停滞不前,甚至是倒退。最近几年来,小角楼、江口醇的欠税问题屡屡考验着平昌财税部门的神经,这本不该是一个号称“四川产业强县”所面临的困惑。

在这方面,平昌已经逐步显现出了颓势。从2004年以来,房地产行业的一路飙升,却伴随着一系列实体生产行业的日益萎缩,他们不得不将巨大的精力投入到营销环节,甚至舍本逐末,干脆加入到房产行业当中,这多少有些盲目的味道

追问:下一个丽水

当然,决策层并非笨蛋,必然能看出这样的问题,因为这种杀鸡取卵的做法,势必削弱经济持续发展的根基。毕竟生产才是现代化建设的及时,是国民经济的支撑,更是实体经济建设的核心所在。如果产品生产实体得不到及时的追加投资扩大再生产,不仅不利于企业本身的做大做强,更不利于县域经济的整体持续发展。

在平昌,从县城到乡镇,房地产业都处于一种极度的狂热当中。即便在佛楼、镇龙这样极为偏远、落后的乡镇,拥有一幢临街的砖混结构房的货币成本都已经飘升到25万元左右,而平昌县城更是有过之而无不及。

然而,热衷于投机房产,忽视了实体经济也已经造成了平昌实体经济的显示萎缩。这也可以解释为什么平昌“十一五规划”当中那宏伟的“2581”工业强县工程进展极度缓慢的原因,同时也揭示了在平昌近年的GDP当中,房产经济的贡献日益增大的原因所在。

浙江丽水,广西来宾等城市曾经在全国的房地产发展当中赫赫有名——2004年,一大批经济学家呛出了“警惕丽水崩盘”的声音,当时还被政府视为无聊的恐吓。不料到了2004年末,丽水的房产危机很快彰显,而丽水的后遗症,到今天都未能完全消弭。而来宾的城市超常规发展,更是成为小城市发展大房产的悲剧角色。

那么,我们想问的是:作为一个处于西部山区,交通极不发达,经济极度落后的农业大县,平昌县域经济的未来究竟在何方?难道会成为下一个丽水,下一个固始,下一个来宾吗?那不是我想要的结果,想来也不该是平昌想要的结果。
发表于 2013-9-5 12:04 | 显示全部楼层
佩服楼主的胆识和眼光,作为当地人,也深深感到忧虑,如此深层次思考问题,又如此胆识秉笔直书,着实让我等汗颜,祝楼主一切安好!
发表于 2013-9-13 00:37 | 显示全部楼层

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